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Termos de Referência Para Condomínios

Para realizar a contratação de uma obra ou reforma em condomínios RESIDENCIAIS OU COMERCIAIS, as diretrizes e propostas precisam passar por avaliações mais criteriosas do que a utilizada por muitos para a aprovação em assembleia em uma quantidade mínima de 03 propostas comerciais e analisar o fator “menor preço”.

Antes de requisitar essas propostas para contratação e execução de uma obra, é necessária a contratação de um profissional habilitado para definir: 

  • O escopo do projeto;
  • Caderno de encargos;
  • Memorial descritivo;
  • Especificações técnicas;
  • Termo de referência;
  • Etc.

Este profissional deve estar ciente que para participar da cotação será necessário atender a legislação, normalização e normas de segurança de sua mão de obra, quando aplicável.

Em uma concorrência onde uma mal profissional não atenda nenhuma norma ou lei, o beneficia a possuir o menor preço e por diversas vezes isso pode representar riscos ao condomínio e fazer com que a contratação fique mais cara, no caso de qualquer incidente.

Esses documentos consistem em instrumentos de definição do projeto a ser construído ou reformado, fazendo parte integral do contrato entre o condomínio e a empresa selecionada para realizar os serviços.

Conheça agora os principais documentos necessários:


Caderno de encargos

Consiste em uma coletânea de orientações editadas normalmente por uma empresa contratante, onde são enumeradas as obrigações das partes, condições técnicas da obra, uniformizar condutas dos projetistas, construtores e fiscais de obra. É uma referência que precisa ser obedecida na concepção e execução da obra ou reforma.

Um caderno de encargos pode conter descrições, mapas de danos e a metodologia executiva de um serviço (como o tipo de equipamento a ser usado na reforma de uma fachada, por exemplo), detalhes construtivos (execução de juntas de dilatação, etc), lista de verificação de itens para fiscalização de campo (liberação de concretagem, por exemplo), critérios de medição de pagamento (definido o pagamento se por serviço executado ou mensal, etc), requisitos de aceitação de serviço e outras definições.


Especificações técnicas

Representam-se através de um documento que caracteriza os materiais, equipamentos e serviços que serão usados na obra, tendo em vista o desempenho técnico determinado. Deverão ser elaboradas de acordo com normas técnicas e práticas específicas, de forma a abranger todos os materiais, equipamentos e serviços previstos no projeto.

Quando se trata de obras, ainda precisa a descrição das obrigatoriedades no que diz respeito a segurança da mão de obra, esclarecendo s tempo que no caso de acidente, independentemente de se tratar de uma empresa terceirizada, é responsabilidade do síndico fiscalizar, o que faz com que ele responda civil e até criminalmente.


Memorial descritivo

É um documento onde estão descritas detalhadamente todas as fases e materiais usados no projeto. Este documento serve como base para a compra de materiais e para a execução da obra.


Orçamento detalhado

Visa servir de paradigma para o condomínio fixar os critérios de aceitabilidade de preços (total e unitários). Para elaborar o orçamento detalhado de uma obra, é necessário:

  • Ter conhecimento dos serviços precisos para a exata execução da obra, que constam dos projetos, memoriais descritivos e especificações técnicas;
  • Fazer levantamento preciso dos quantitativos desses serviços;
  • Realizar o cálculo do custo unitário dos serviços;
  • Realizar o cálculo do custo direto da obra;
  • Ter uma estimativa das despesas indiretas e a remuneração da construtora. Os custos diretos e a taxa de Benefício e Despesas Indiretas (BDI), a qual abrange os custos indiretos e o lucro, compõe o preço final estimado para a obra.


Termo de referência ou projeto básico

Consiste no documento elaborado a partir dos estudos técnicos preliminares, precisa conter os elementos necessários e suficientes, com adequado nível de precisão, para caracterizar o objeto da obra ou reforma.

Faça uma boa análise e veja se suas contratações estão corretas, e tenha certeza de que não está negligenciando nenhuma etapa que poderá acarretar em grandes prejuízos no futuro.

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